Letos Jaroslav Žižka společně s moravským podnikatelem Vlastimilem Koníčkem a ústeckým radním a boxerem Lukášem Konečným (UFO) založili správcovskou firmu Manipura. Ta se stará o zhruba třicet nemovitostí i jiným majitelům, v předlickém ghettu, v centru Ústí a v Krásném Březně.
„Na začátku jsem si asi jako ostatní podnikatelé možná myslel, že to přinese rychlé zisky a zhodnocení. Dvakrát jsem se spálil v lokálním týmu a zjistil, že tady vše funguje zcela jinak,“ řekl Žižka před svým domem v Řeháčkově ulici. Viselo na něm oznámení o nucené exekuci nájemce, který už zde nebydlí.
Jak se pražský podnikatel v nemovitostech dostane do ústeckých Předlic? Jen kvůli rychlému zisku?
Koupi tohoto domu mi nabídl ústecký kolega, kterého jsem znal. Chtěl v něm ubytovat své zaměstnance a slíbil, že dům bude spravovat. Byl to takový sňatek z rozumu a chvíli to fungovalo. Pak začaly problémy s rotujícími nájemníky, kteří nájem jednou dvakrát zaplatili, ale pak už ne a byt někdy i zcela vybydleli. Od roku 2013 jsem tento dům rekonstruoval už třikrát. Kdybych to měl shrnout, tak v původní správě bylo vítězství, když byl člověk na nule. V tomto domě a některých dalších to tak bylo, u ostatních se to bohužel říci nedalo. Pod naší správou je prvním krokem v každém domě revize rozvodů elektřiny, vody, kanalizace. Ta většinou protéká, a když ji najdeme v pořádku, je to malý zázrak. Vše spravit v jednom domě trvá kvartál. Pro nás je lepší spravovat domy ve vlastním týmu, ke zdejším rekonstrukcím nemáme důvěru.
Vaši správci vám před chvílí předali doklad o exekuci na jednoho z nájemníků, v chodbě jsou zničené dveře, které se někdo pokusil vypáčit. Jak často své nemovitosti kontrolujete?
Naši správci jsou v každém domě každý den a hlídky jsou pravidelně i v noci. Pokusy o vloupání tady nejsou výjimečné. Jinak onen nájemník s dluhy tu už nebydlí. Ale není to výjimečný případ.
Kolik u vás lidé platí nájem a vycházíte při tom z obvyklého nájmu v Ústí nad Labem?
Ve městě je průměrný nájem 160 korun za metr čtvereční. My se pohybujeme v intervalu 100 až 130 korun. Pro představu v těchto bytech 2+kk je nájem 6 500 korun plus zálohy na vodu, které jsou pro dospělého 500 korun, pro dítě polovinu. Nájemník si potom sám platí elektřinu. Je zde třeba volný jeden byt, který jsme museli za 100 tisíc korun opravit. Lidé dostanou předávací protokol a klasickou nájemní smlouvu.
Jaroslav Žižka
|
Požadujete předem od nájemníků kauci?
Snažíme se o to a na kompletně rekonstruovaných domech se nám to daří, v horším standardu je to pak individuální. Pro nás je ale prioritou, abychom měli spolehlivé nájemníky. Stálo nás to pět let zkušeností, nicméně dva domy už fungují podle našich představ a budou přibývat další. Podařilo se zde vybudovat komunitu slušných romských nájemníků. Ti nám sami doporučují další, kteří chtějí dobře bydlet. Vedeme i seznamy „rotujících“ neplatících nájemníků, kteří v Ústí neustále pendlují v různých bytech a působí majitelům domů pouze problémy a škody. Na místě bydlí měsíc nebo dva, poberou sociální dávky, nezaplatí nájem a jdou dál.
Kolik spravujete nyní domů?
V tuto chvíli máme v přímé správě třicet domů, dále spolupracujeme s dalšími čtyřmi vlastníky domů, celkem tedy reprezentujeme pětapadesát domů, které vytváří určité společenství vlastníků, kde sdílíme informace a jsme již relevantním partnerem pro jednání s místními městskými autoritami.
Zmínil jste první mizerné zkušenosti s „rotujícími“ nájemníky při podnikání v Ústí. Proč jste po první zkušenosti dům neprodal a rozhodl jste se to zkoušet dál?
Protože jsem zde uvázl. Po prvním zklamání jsem do Předlic jel, abych dům prodal. Bohužel jsem uvěřil skupině místních lidí, kteří nabízeli rekonstrukce a následnou správu domů. Bohužel ale nedodrželi své sliby. Ovšem i o rok později jsem dal stejnou šanci ještě jiné místní romské rodině, která mě definitivně utvrdila v tom, že jejich jediným cílem je vydělat rychlé peníze na úkor majitele nemovitosti. Touto zkušeností nezávisle na sobě prošli i ostatní majitelé domů v Předlicích, Trmicích i Krásném Březně. Ale díky tomu je zde velká motivace majitelů domů postupovat společně, aby se lokalita zvedala a komunita měnila, což je samozřejmě trnem v oku oněch léty etablovaných místních skupin. Prostě jsem tu uvázl.
V březnu loňského roku vyhořel váš dům v Hrbovické ulici. Hasiči museli některé nájemníky sundávat ze střechy. Proč k tomu došlo?
Bylo to právě v době, kdy jsem od jedné romské správcovské rodiny přecházel k druhé. V tomto domě pak byla jedna rodina, která tři měsíce neplatila nájem, v podstatě od začátku. Vypověděli jsme jí tedy nájemní smlouvu. Ráno v den stěhování ale byt vyhořel. Vyšetřovatel zjistil, že to bylo tím, že sušili ponožky nad elektrickou plotýnkou. Nakonec jsme po všech těch útrapách letos v lednu založili společnost Manipura a o třicet domů v Předlicích, Trmicích a Krásném Březně se staráme sami.
Reference na vás nejsou takové, že byste byl „obchodník s chudobou“ jako většina podnikatelů zde. Jak tedy řešíte dávky svých nájemníků?
Nejsme „obchodníci s chudobou“ a nemám rád, když se své práci každý den věnujeme, a někdo nás pak takhle označí. Je to zkreslený pohled. Moje práce mne naplňuje, a proto možná není tak jednoduché mne odtud vyhnat. Doposud byl ekonomický výsledek všech našich domů ve ztrátě, teprve nyní se to začíná korigovat. Zdejší obchodníci s chudobou nejsou majitelé domů, ale právě oni místní prostředníci, kteří lákají nové zájemce o zdejší domy na naprosto nereálné informace ve snaze inkasovat třikrát – za prodej předražených nemovitostí, za mizerně odvedené rekonstrukce a za vybrané, ale majitelům neodvedené nájemné.
A jaká je vaše zkušenost? Kdo takhle odírá majitele domů a vlastně i nájemníky? Jsou to romské rodiny, které vystupují jako jakási správa domů?
Ano, je to léty propracovaný systém, musím říci, že propracovaný k dokonalosti. Každému, kdo zvažuje investici v těchto lokalitách a není z Ústí, doporučuji zvýšenou pozornost. Většinou pomůže, pokud si rekonstrukci zajistíte vlastní firmou a správu svěříte skutečně důvěryhodné osobě. Naší motivací není dostat více domů do správy, ale předejít tomu, aby další lidé museli procházet naší zkušeností. Tím budou v místě zůstávat ti správní majitelé domů místo frustrovaných nebo spekulantů. Je potřeba o tom veřejně informovat. Zároveň je potřeba říci, že i v těchto lokalitách žije spousta slušných romských rodin, což je i naše zkušenost.
Jak tato problematická lokalita bude podle vás vypadat za několik let?
Srdcem každého místa jsou lidé, kteří zde bydlí. Ústí si vytáhlo černého Petra a jsou sem dlouhodobě sestěhováváni sociálně slabí lidé z celého Česka i Slovenska. Toto je potřeba dostat pod kontrolu, jinak hrozí extremismus nebo špatné konfliktní řešení. Řešením je po všech těch negativních dekádách v těchto lokalitách vytvořit a ukázat pozitivní příklady – jednotlivé domy, kde se respektují nájemníci a majitelé a ty šířit dům po domu dál. Na tomto pracujeme a situace se den po dni zlepšuje. Za několik let bude převaha udržovaných domů nad těmi problematickými.
Jaký máte recept, aby se tohle podařilo?
Jednoduchý. Máte dům s hezkými byty, lidé dodržují pravidla a líbí se jim tu. Najednou zde chtějí žít další rodiny, protože vidí, že se tady slušně žije, a když oba v rodině chodí do práce, mají třeba 35 nebo 40 tisíc korun, tak se mají dobře. Stávají se pro ostatní pozitivními vzory. To je náš cíl. V ten moment se vypne i systém sociálních dávek, což bych si přál.
Zní to jednoduše, ale tak lehce to určitě nejde...
Alfa a omega je nastavit pozitivní vzory jak v domech, tak u nájemníků. Dům musí mít odpovídající standard a nájemník si musí vážit, že bydlí slušně. Každý problém, jak na straně majitele domu nebo nájemníka, se musí řešit okamžitě. Správci jsou s nájemníky každý den v kontaktu, chodí s nimi po úřadech, pomáhají při vyřizování veškeré agendy spojené s bydlením. Je to vlastně asistence na plný úvazek a v tomto smyslu přesahuje klasickou správu domu. Jde také o neustálý dozor. Vše jde na vrub majitele domu. Nájemní smlouvy lidé mají na tři měsíce, a když vše funguje, prodloužíme ji na další období.
Jaké máte další plány?
Koupili jsme zničený dům v předlické Prostřední ulici, kde dřív bylo kino. Nahoře by měly být byty a v přízemí bychom chtěli vybudovat zázemí, kde by se nejen místní lidé mohli setkávat. Spousta dětí tu žije na ulici, proto bychom zde chtěli mít i tělocvičnu a kroužky pro děti i boxerský ring. Garanci nad tím bude mít Lukáš Konečný.
